Omettre le SFD dans une annonce immobilière, c’est désormais s’exposer à une sanction immédiate. Depuis le 1er janvier 2025, la moindre erreur, qu’elle soit volontaire ou non, déclenche automatiquement une amende forfaitaire. Pourtant, toutes les transactions ne sont pas logées à la même enseigne : si les particuliers qui traitent entre eux bénéficient encore de quelques latitudes, les professionnels, eux, n’ont plus droit à l’approximation. Un décret publié en toute fin d’année 2024 va plus loin : il précise que l’absence ou la non-conformité du SFD peut annuler un compromis de vente. Un vrai tournant dans les pratiques contractuelles, qui vient aussi bouleverser la répartition des responsabilités entre vendeurs, acheteurs, locataires et intermédiaires.
Le SFD en immobilier : de quoi parle-t-on vraiment en 2025 ?
Le SFD s’est invité dans toutes les conversations du secteur immobilier, et pour cause : la loi de finances 2025, portée par François Bayrou et adoptée au forceps grâce à l’article 49.3, a rebattu les cartes de la fiscalité immobilière française. Investisseurs privés, gestionnaires, bailleurs, acquéreurs : le SFD s’impose désormais comme la référence en matière de formalités et d’informations à transmettre.
Derrière cet acronyme, une batterie de données structurantes : statut du bien, références cadastrales, régime fiscal appliqué, niveau de performance énergétique, précisions sur la copropriété, existence de servitudes ou de restrictions d’usage. Chaque transaction doit afficher ces éléments en toute transparence, limitant les mauvaises surprises et anticipant les litiges. L’objectif : garantir que chaque partie accède à l’ensemble des informations utiles avant tout investissement, achat ou vente.
Plusieurs évolutions gravitent déjà autour du SFD. Voici les principales mesures annoncées ou déjà intégrées, qui participent à cette refonte du secteur :
- Statut du bailleur privé : la mise en place d’une transparence accrue est prévue dès 2026, inscrivant la démarche dans la durée.
- Loi anti-Airbnb : les seuils et abattements du régime micro-BIC sont modifiés, ce qui impacte directement la location saisonnière.
- Projet de loi de finances rectificative : un nouveau volet législatif en 2025 pourrait encore élargir le champ d’application du SFD.
La France entend ainsi structurer un marché où l’information, la vérification et la conformité deviennent la règle. Les professionnels et particuliers sont sommés d’anticiper ces exigences, d’autant que le cadre réglementaire se densifie d’année en année.
Quels sont les principaux changements apportés par la nouvelle loi ?
L’année 2025 marque un virage pour tous les acteurs de l’immobilier. Amortissement, droits de mutation, taxe foncière : chaque pilier du patrimoine voit ses règles évoluer. L’amortissement, longtemps atout de la location meublée, doit désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente en LMNP, sauf pour certains biens (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences de tourisme). Les transmissions par succession ou donation, elles, restent à l’abri de ce nouveau calcul, un point qui compte dans les stratégies de transmission familiale.
Sur le front des droits de mutation, un relèvement progressif de 0,5 point s’étale sur trois ans. Quelques régions proposent des exonérations ciblées réservées aux primo-accédants, tandis que les collectivités locales gagnent la possibilité de majorer la taxe foncière ou, à l’inverse, d’offrir des exonérations pour encourager la rénovation de logements dans les zones rurales ou dégradées.
Les mesures incitatives évoluent également : le prêt à taux zéro s’ouvre à tout le pays, le dispositif Loc’Avantage est maintenu jusqu’en 2027 sous réserve de convention avec l’Anah, alors que le budget de MaPrimeRénov’ se resserre. Le signal est clair : priorité aux rénovations globales, moins aux actions dispersées. Autres nouveautés : disparition de la réduction d’impôt pour l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) et clarification du régime des services para-hôteliers dans la Bofip du 26 mars 2025.
Un coup de pouce s’ajoute pour fluidifier la mobilité résidentielle : une exonération de droits de donation jusqu’à 100 000 euros est instaurée pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale. Un levier bienvenu, alors que la pression foncière reste forte dans les zones tendues et les quartiers dégradés.
Propriétaires, locataires : ce qui va concrètement changer pour vous
Les ajustements de la loi de finances 2025 modifient la donne pour tous les acteurs du logement. Côté propriétaires, les avantages fiscaux historiques sont revisités. L’amortissement, jusqu’alors précieux pour les loueurs en meublé, doit maintenant être réintégré dans la plus-value lors de la revente en LMNP, sauf exceptions prévues pour certaines catégories de résidences. Ce détail pèse lourd dans la stratégie de gestion de patrimoine et mérite d’être anticipé.
Les primo-accédants profitent d’un prêt à taux zéro élargi sur tout le territoire, avec à la clé des exonérations partielles de droits de mutation selon la localisation et les ressources. Les projets de rénovation dans les zones rurales ou dégradées ouvrent droit à des allègements ou suppressions de taxe foncière, ce qui encourage la rénovation du parc ancien et la revitalisation des territoires.
Pour les locataires, la situation se complique. La hausse de la taxe foncière, souvent répercutée sur les charges, pourrait alourdir les budgets. L’offre en location meublée se raréfie, tandis que les ajustements sur les loyers dans les zones tendues créent de nouvelles incertitudes. Chacun doit désormais composer avec un marché plus resserré et des conditions plus strictes.
En matière de transmission, la donation bénéficie d’un plafond d’exonération relevé à 100 000 euros pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale. Ce dispositif vise à fluidifier les parcours résidentiels et à soutenir l’accession, même dans un contexte de marché sous tension. Les investisseurs, eux, voient leur marge de manœuvre réduite : abattements revus, dispositifs prorogés mais plus ciblés, fiscalité plus sévère sur la location saisonnière.
Comprendre les enjeux et savoir vers qui se tourner pour être bien accompagné
Le SFD immobilier ne se résume pas à un simple dossier administratif. Il s’inscrit dans une logique de stabilité financière surveillée de près par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), placé sous la houlette du ministre de l’Économie, avec la Banque de France, l’ACPR et l’AMF. En pratique, ce sont leurs décisions qui encadrent l’accès au crédit et tracent les contours du marché immobilier pour les particuliers comme pour les entreprises.
Depuis 2025, le crédit immobilier reste strictement balisé : taux d’endettement plafonné à 35 %, durée maximale de 25 ans (allongée à 27 ans sur certains projets), et possibilité d’assouplissement pour 20 % des dossiers, dont la majorité réservée à la résidence principale et aux primo-accédants. Les banques, sous l’œil attentif de l’ACPR, appliquent ces règles sans marge d’interprétation. Les SCI, si elles échappent aux critères du HCSF, restent soumises à l’examen de la solvabilité de chaque associé.
Pour avancer sereinement dans ce contexte mouvant, il est utile de s’appuyer sur les interlocuteurs qui font autorité. Voici ceux vers qui se tourner en priorité :
- les établissements bancaires, qui proposent et valident les solutions de financement adaptées
- les notaires, garants de la sécurité juridique de chaque opération
- les conseillers en gestion de patrimoine, capables d’ajuster la stratégie au nouveau cadre fiscal
- les collectivités locales, à consulter pour connaître les dispositifs d’exonération ou d’accompagnement spécifiques
La Commission des finances et le Conseil des ministres, eux, continuent de fixer le cap. Les entreprises du secteur, contraintes à l’agilité, doivent adapter sans cesse leurs stratégies en tenant compte des nouvelles exigences et de la performance attendue. Dans ce paysage en perpétuelle mutation, s’entourer des bonnes compétences devient une condition sine qua non pour garder une longueur d’avance.
