Une baisse de quatre points du taux d’occupation moyen a été constatée dans les villes touristiques françaises entre 2023 et 2024, selon les dernières données de l’INSEE. Cette variation contraste avec la stabilité observée dans les zones rurales sur la même période. À Paris, le taux d’occupation reste supérieur à 70 %, malgré une concurrence accrue et une réglementation renforcée.
Les disparités régionales persistent, tandis que la demande se réoriente vers les séjours de courte durée et les réservations de dernière minute. Les ajustements tarifaires et l’optimisation du calendrier apparaissent désormais comme des leviers essentiels pour maintenir la rentabilité.
Le taux d’occupation Airbnb en France en 2025 : où en est-on vraiment ?
Sur le front de la location courte durée, l’heure n’est plus à l’euphorie des années folles. Le taux d’occupation moyen Airbnb s’est stabilisé, oscillant autour de 64 % sur l’ensemble du pays, d’après les analyses croisées d’AirDNA et de l’INSEE. Derrière ce chiffre, un patchwork de réalités : la saisonnalité, la typologie des voyageurs, et la géographie dessinent des contrastes marqués.
Dans les métropoles, la pression ne faiblit pas sur les locations saisonnières. Paris, Lyon, Marseille jouent des coudes avec des taux qui tutoient 70 % lors des pics d’activité. Les villes moyennes, elles, gagnent du terrain grâce à une offre plus qualitative et la montée du tourisme domestique. Sur la côte atlantique ou en Provence, la province séduit une clientèle qui cherche plus d’espace et moins de tumulte urbain.
L’écosystème évolue à grande vitesse. Régulation plus stricte, plateformes alternatives qui grignotent des parts, tout cela force les propriétaires à repenser leur approche. Coincés entre un prix moyen de la nuitée qui stagne à 109 € et la nécessité de remplir leur calendrier, ils doivent arbitrer pour préserver leur rentabilité Airbnb. Voici les trois axes sur lesquels ils concentrent leurs efforts :
- Affiner le calendrier pour capter la clientèle de dernière minute
- Segmenter l’offre en fonction de la diversité croissante des voyageurs
- Adapter les prestations pour rallonger la durée moyenne des séjours
Ces leviers s’imposent pour mieux naviguer sur ce marché en constante évolution :
La France reste sur la première marche du podium européen pour le nombre de logements proposés sur Airbnb : près de 800 000 annonces actives. Cette abondance nourrit la concurrence et élève le niveau d’exigence. Pour rester dans la course, les propriétaires misent sur des tarifs ajustés en temps réel et une présentation soignée de leur bien. Objectif : préserver, voire booster, leur revenu locatif en 2025.
Chiffres clés et variations régionales à connaître cette année
Le paysage des locations saisonnières reste morcelé, avec des rythmes très différents selon les régions. Si la moyenne nationale du taux d’occupation se maintient à 64 %, ce chiffre cache des disparités flagrantes. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille : chaque ville impose sa propre dynamique.
À Paris, la demande reste vive : le taux d’occupation s’envole à 72 % pendant les vacances scolaires et se maintient autour de 67 % sur l’année. Lyon bénéficie d’une clientèle d’affaires fidèle et d’événements majeurs, ce qui lui permet d’afficher entre 65 et 69 %. Marseille, elle, joue la carte de la saisonnalité : des pics à 75 % en plein été, avant une chute nette dès la rentrée.
Les zones littorales et balnéaires tirent leur épingle du jeu dès que le soleil pointe. Sur la côte d’Azur ou l’Atlantique, les stations dépassent les 80 % en juillet-août, mais retombent sous la barre des 40 % hors saison. Quant aux villes moyennes, elles montent progressivement en gamme, profitant d’une offre qui se diversifie et d’une clientèle moins volatile.
- Paris : 67 % (moyenne annuelle)
- Lyon : 66 %
- Marseille : 64 % (hors été), jusqu’à 75 % en été
- Stations balnéaires : jusqu’à 80 % en haute saison
Voici quelques chiffres pour mieux cerner la réalité du marché :
La durée moyenne de séjour évolue également. Paris affiche 3,8 nuits, Marseille 4,2, et la côte atlantique approche les 5 nuits. Ces tendances sont scrutées de près par les professionnels, qui ajustent leur stratégie tarifaire pour maximiser la rentabilité.
Quelles tendances façonnent la location saisonnière pour les propriétaires ?
La location saisonnière se structure et les propriétaires affinent leur stratégie. Calcul du revenu mensuel, pilotage serré de la rentabilité locative, arbitrage permanent entre location longue durée et location courte durée : le contexte fiscal et la flambée des prix de l’immobilier rendent chaque décision plus pointue.
L’attrait du micro-BIC s’effrite progressivement. Face à une pression fiscale de plus en plus pesante, beaucoup basculent vers le régime réel d’imposition, notamment pour les biens générant un fort rendement ou situés dans les grandes villes. Les bailleurs, souvent multi-propriétaires, se professionnalisent : channel managers, tarification dynamique, services de conciergerie font désormais partie de l’arsenal. La durée moyenne de séjour s’allonge légèrement, à 4,3 nuits sur les principales plateformes, reflet d’une demande accrue de flexibilité, déplacements pros, séjours familiaux, nouveaux usages s’entremêlent.
Le marché se divise plus nettement. D’un côté, les propriétaires occupants, qui louent ponctuellement leur résidence principale, surtout pendant les vacances scolaires. De l’autre, les investisseurs, à la recherche d’un revenu mensuel moyen récurrent, qui scrutent la concurrence, la saisonnalité et les événements pour garder une longueur d’avance. Les plateformes réajustent leurs algorithmes et récompensent les annonces les plus performantes.
- Fiscalité : migration vers le régime réel, amortissements et charges déductibles
- Optimisation : gestion externalisée, automatisation des réservations et des prix
- Profils propriétaires : location occasionnelle contre investissement locatif, logique d’arbitrage
Les grands axes d’évolution à surveiller :
Le calcul de rentabilité s’impose désormais comme l’indicateur clé : taux d’occupation, prix moyen, charges d’exploitation… chaque variable compte pour protéger sa position dans l’univers des locations saisonnières en France.
Conseils pratiques pour améliorer la rentabilité de votre bien en 2025
Pour faire la différence sur Airbnb, il faut viser haut et viser juste. Se contenter d’un taux d’occupation moyen ne suffit plus ; la marge se joue sur la gestion au quotidien, l’ajustement des tarifs et la qualité de l’expérience proposée. L’algorithme d’Airbnb valorise la réactivité, l’exhaustivité des informations et la note globale des avis. Côté tarification dynamique, ajustez systématiquement le prix de la nuitée en fonction de la saison, des événements et de ce que proposent les concurrents à proximité.
- Optez pour un calendrier flexible : les réservations de dernière minute peuvent représenter un vrai gain, à condition de ne pas sacrifier la valeur de votre bien.
- Misez sur des photos de qualité et une description précise, qui mettent en avant les points forts du logement.
- Automatisez le maximum : messages, check-in/check-out, logistique. Plus c’est fluide, plus les voyageurs sont rassurés… et les plateformes aussi.
Voici quelques pratiques à adopter pour booster la performance de votre location :
Les propriétaires aguerris surveillent de près l’évolution du taux d’occupation moyen et ajustent leur revenu mensuel en fonction des résultats des voisins. Le calcul de la rentabilité doit inclure chaque dépense : frais de ménage, conciergerie, charges fixes ou variables. Ajustez la durée de séjour selon la typologie de la clientèle : courts séjours en ville, parenthèses plus longues à la campagne.
Ceux qui tirent leur épingle du jeu multiplient les canaux de diffusion, de Airbnb à Booking ou Abritel, pour aplanir la saisonnalité et remplir leur calendrier. Miser sur la satisfaction client n’est pas accessoire : une note élevée booste la visibilité et, in fine, la rentabilité locative. La compétition est rude mais, pour ceux qui savent s’adapter, la location saisonnière a encore de beaux jours devant elle.
