Oubliez la logique : lors de l’achat d’un bien immobilier, ce n’est pas l’acquisition en elle-même qui alourdit le plus la facture, mais un cortège de frais annexes. Les frais de notaire, souvent redoutés, cristallisent la question du financement. Peuvent-ils être intégrés au prêt immobilier ? Voici ce qu’il faut vraiment savoir, loin des idées reçues.
Dans la grande majorité des situations, les banques refusent d’inclure les frais de notaire dans le montant emprunté lors d’un prêt immobilier. Cette règle générale comporte toutefois quelques exceptions, selon la politique interne de certains établissements ou la solidité du dossier présenté par l’emprunteur.
Il existe pourtant des offres de crédit qui rendent possible l’intégration, partielle ou totale, de ces frais dans le financement. Ces montages particuliers obéissent à des critères précis, qui peuvent modifier le calcul du taux d’endettement, la durée de remboursement ou encore le niveau d’apport demandé à l’acheteur.
Frais de notaire et prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Sous l’étiquette « frais de notaire », l’acheteur découvre qu’il ne s’agit pas que de la rémunération du notaire. En réalité, ces frais d’acquisition agrègent plusieurs lignes : les émoluments du notaire (environ 10 % de la somme), les droits de mutation (jusqu’à 80 % du total, reversés à l’État et aux collectivités), la taxe de publicité foncière (notamment pour le neuf), la contribution de sécurité immobilière et les débours (sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur).
Le montant de ces frais de notaire varie selon que le logement est ancien ou neuf, et selon la localisation du bien. Pour un logement ancien, comptez 7 à 8 % du prix de vente, principalement absorbés par les droits de mutation, nettement supérieurs à ceux du neuf. Sur un logement neuf, les frais tombent à 2 à 3 %, dominés par la taxe de publicité foncière (0,715 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Les débours restent stables, autour de 1 000 euros, quel que soit le type de bien.
Voici en détail les différents postes qui composent ces frais :
- Émoluments du notaire : rémunération encadrée, représentant une faible part du total
- Droits de mutation : la part la plus importante dans l’ancien, reversée à l’État et au département
- Taxe de publicité foncière : concerne principalement les logements neufs
- Contribution de sécurité immobilière : demandée dans tous les cas
- Débours : frais avancés pour l’obtention de documents officiels, plans cadastraux, etc.
En règle générale, c’est à l’acheteur de régler l’ensemble de ces frais, à moins qu’une clause « acte en main » ne vienne modifier la donne dans le compromis ou la promesse de vente : dans ce cas, le vendeur en prend la charge. La valeur du bien, sa nature et sa localisation sont autant de paramètres qui feront varier le montant final à verser lors de la signature chez le notaire.
Peut-on vraiment inclure les frais de notaire dans son financement ?
Lorsque l’on construit son plan de financement pour acheter un bien, une question revient sans relâche : les frais de notaire peuvent-ils être intégrés au prêt immobilier ? Tout dépend des pratiques bancaires. En général, les banques se limitent à financer 100 % du prix du bien et s’attendent à ce que l’acheteur apporte lui-même la somme nécessaire pour couvrir les frais de notaire, via son apport personnel. Ce fonctionnement vise à engager financièrement l’acquéreur, réduisant ainsi le risque de défaillance.
Cependant, certaines banques vont plus loin et consentent à des prêts immobiliers à 110 %. Dans ce scénario, le crédit inclut non seulement le montant de l’acquisition, mais aussi les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de garantie, voire frais d’agence). Ce dispositif reste marginal, réservé à des profils jugés très fiables : contrat à durée indéterminée, revenus élevés, gestion de compte exemplaire.
Convaincre une banque d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier exige un dossier solide. Les taux proposés pour ce type de financement sont souvent supérieurs, la banque couvrant un risque plus important. Passer par un courtier en crédit immobilier peut s’avérer payant pour mettre en avant votre profil et construire un dossier convaincant.
Dans la majorité des cas, les acheteurs mobilisent donc un apport personnel pour régler ces frais. Les banques demandent fréquemment 10 % d’apport, ce qui correspond précisément au montant des frais annexes (notaire, garantie, agence). Lorsque le financement à 110 % est accordé, il devient un véritable coup de pouce pour les primo-accédants ou les investisseurs ne disposant pas d’une épargne significative.
Des solutions concrètes pour optimiser votre projet immobilier
Pour optimiser le financement de son achat immobilier, il faut parfois explorer des pistes peu connues. Parmi ces leviers, la clause “acte en main” mérite attention. Insérée dans le compromis ou la promesse de vente, elle transfère la charge des frais de notaire au vendeur et transforme le prix affiché en prix « frais de notaire inclus ». Cette mention doit figurer noir sur blanc dans les documents contractuels, et être négociée dès l’amorce des discussions. Gardez en tête que le vendeur pourra ajuster son prix pour absorber ce coût supplémentaire.
La simulation des frais de notaire constitue également un réflexe précieux pour anticiper le budget réel. Les outils en ligne prennent en compte la nature du bien, sa localisation, sa valeur et le type de transaction. Pour un logement ancien, la fourchette reste de 7 à 8 % du prix d’achat ; pour un logement neuf, comptez entre 2 et 3 %. Ces pourcentages couvrent droits de mutation, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments et débours. Rappelons-le : la part revenant au notaire n’excède pas 10 %, la majeure partie étant destinée à l’État et aux collectivités.
Voici quelques conseils pratiques pour construire un plan de financement solide :
- Utilisez une simulation des frais de notaire dès les premières recherches pour ajuster votre budget.
- Pensez à négocier une clause acte en main avec le vendeur afin d’alléger la somme à sortir au moment de l’achat.
- Renseignez-vous auprès de plusieurs banques sur les prêts à 110 % pour maximiser votre capacité d’emprunt.
Ce travail de préparation, souvent minutieux, permet d’ajuster finement votre plan de financement et, parfois, de rendre possible une opération qui semblait inatteignable au départ. Une négociation bien menée ou un montage adapté peuvent ouvrir la porte à votre projet immobilier, là où la porte semblait close.
