209 jours par an. C’est la durée maximale pendant laquelle une résidence secondaire peut, en France, échapper à la fiscalité alourdie sur les locations de courte durée. Ce chiffre, sans fard, résume à lui seul la complexité du sujet : défiscaliser une résidence secondaire relève plus de la course d’obstacles que du chemin balisé. Pourtant, quelques stratégies existent encore, à condition de manier subtilement la réglementation.
Les règles du jeu évoluent sans cesse : plafonds de dépenses, durée minimale de location, nature des travaux exigés… Difficile d’improviser sans risquer le faux pas. La vigilance est de mise, car les derniers ajustements législatifs ont redessiné le territoire de la défiscalisation. Maîtriser chaque dispositif devient alors une nécessité pour espérer profiter des opportunités, aussi ténues soient-elles.
Panorama 2024 : quels dispositifs de défiscalisation pour une résidence secondaire ?
Le paysage actuel des dispositifs de défiscalisation immobilière s’adresse d’abord aux résidences principales, mais quelques solutions demeurent accessibles pour qui détient une résidence secondaire. Les grands classiques du secteur, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, restent hors de portée pour ce type de biens, car ils ciblent le logement principal rénové ou neuf. Pourtant, certains outils efficaces résistent au temps et aux réformes.
Voici les principaux mécanismes sur lesquels s’appuyer :
- Location meublée non professionnelle (LMNP) : Ce dispositif permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier, tout en déduisant différentes charges (frais d’emprunt, gestion, entretien), à condition de louer le logement entièrement meublé. Pour y accéder, il faut percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an, ou que ces revenus représentent moins de la moitié des ressources du foyer fiscal.
- Loi Monuments Historiques : Posséder et restaurer un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques donne droit à une déduction intégrale des dépenses de travaux sur le revenu global. Ce mécanisme reste réservé à des biens d’exception et implique des contraintes de conservation lourdes et durables.
- Déficit foncier : Si le bien est loué nu, la part des travaux non couverte par les loyers peut être déduite du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Cette solution réduit la pression fiscale et s’adresse aux bailleurs acceptant une durée de location minimale.
Le statut de location meublée professionnelle (LMP) cible des profils disposant d’un patrimoine locatif conséquent, avec des seuils de recettes et d’inscription au registre du commerce plus restrictifs. La loi Malraux, quant à elle, soutient la rénovation de secteurs sauvegardés avec une réduction d’impôt qui peut grimper jusqu’à 30 % du montant des travaux. Enfin, les investissements dans des SCPI ou l’utilisation d’une SCI permettent d’optimiser la gestion patrimoniale, sans offrir d’avantages spécifiques à la résidence secondaire.
Le choix se resserre, mais chaque option répond à un objectif précis : compléter ses revenus, préparer la transmission, valoriser un bien ancien grâce à des travaux de rénovation. Avant de s’engager, il faut donc examiner la nature de la location envisagée, la localisation du bien, le régime fiscal visé et sa propre capacité à respecter les contraintes imposées.
Travaux, location, rénovation : avantages et limites des solutions fiscales existantes
Pour ceux qui possèdent une résidence secondaire, l’allègement de la facture fiscale fait figure de quête permanente. Plusieurs solutions existent, mais chacune impose ses propres règles du jeu, parfois sous-estimées.
Le déficit foncier demeure le dispositif phare pour la déduction des travaux de rénovation. Les dépenses engagées sont d’abord imputées sur les revenus fonciers, puis, dans la limite de 10 700 euros par an, sur le revenu global. Ce mécanisme s’adresse à ceux qui louent leur bien nu, et l’avantage n’est accordé que si le logement reste en location durant au moins trois ans. Utiliser une SCI imposée à l’impôt sur le revenu permet, de plus, d’associer plusieurs personnes autour du même projet.
Pour ceux qui préfèrent la souplesse, la location meublée non professionnelle (LMNP) s’impose. Elle autorise l’amortissement du bien ainsi que la déduction de l’ensemble des charges courantes (intérêts, gestion, petits travaux), ce qui réduit d’autant la base imposable. Cependant, cette possibilité ne s’étend pas aux travaux d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration majeure. Si les recettes dépassent les seuils fixés, le passage au statut de loueur meublé professionnel (LMP) devient obligatoire, impliquant des contraintes supplémentaires.
La location meublée de tourisme séduit par une fiscalité allégée et la concurrence active des plateformes en ligne. Pourtant, la réglementation locale se renforce, surtout dans les zones tendues où les communes instaurent autorisations préalables et quotas pour limiter la location touristique. Résultat : la rentabilité espérée peut fondre face à ces nouvelles règles.
La plus-value immobilière est imposée lors de la revente, sauf si le bien est détenu depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Aucun avantage fiscal spécifique ne s’applique ici pour une résidence secondaire. Les solutions telles que le démembrement de propriété ou l’investissement en SCPI relèvent davantage de la stratégie patrimoniale que de la réduction d’impôt directe sur ce type de bien.
Évolutions législatives récentes : comment choisir la stratégie adaptée à votre situation ?
Depuis deux ans, la défiscalisation immobilière a connu plusieurs changements marquants. L’État a clairement affiché sa volonté de concentrer les avantages fiscaux sur l’habitat principal et la rénovation du parc immobilier existant. Les réformes de 2023 et 2024 pèsent donc lourdement sur les projets d’investissement en résidence secondaire.
Le nouveau découpage zone A, A bis, B1, B2 et C rebat les cartes pour la loi Pinel, qui s’adresse aux logements neufs acquis en VEFA et exclut de fait la quasi-totalité des résidences secondaires. Même constat pour la loi Denormandie : elle limite la défiscalisation à la rénovation dans certaines villes labellisées (action cœur de ville, ORT). Quant à la loi Cosse (Loc’Avantages), elle concerne uniquement les propriétaires acceptant des plafonds de loyers et des critères de performance énergétique (DPE), ce qui ne s’applique pas à la résidence secondaire occupée de façon occasionnelle.
Dans ce contexte, les stratégies gagnantes reposent désormais sur quelques leviers transversaux :
- Le déficit foncier, pour engager des travaux de rénovation lourds sur un bien loué nu,
- Le recours à la SCI pour organiser la transmission ou anticiper une donation familiale,
- L’ajustement de la gestion patrimoniale via une assurance vie ou une SCPI.
Face à cette réglementation mouvante, il devient prudent de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine afin d’adapter sa stratégie fiscale à sa propre situation. Plusieurs paramètres entrent en jeu : le régime d’imposition, la composition familiale, le projet de transmission, la localisation du bien. Enfin, solliciter l’ANAH peut permettre d’obtenir des aides pour certains travaux, sous réserve de conditions de revenus et de location à long terme.
Défiscaliser une résidence secondaire tient désormais du parcours sélectif, réservé aux investisseurs patients, informés et capables de composer avec des règles mouvantes. À l’heure où la législation resserre l’étau, seuls les plus aguerris sauront transformer la contrainte en opportunité.
