En France, environ un tiers des investisseurs immobiliers ne vivent pas dans le bien qu’ils achètent. Il n’existe aucune obligation légale de devenir propriétaire occupant pour investir dans la pierre. Un locataire peut accéder au crédit immobilier, parfois même avec des conditions plus souples que certains propriétaires.
L’accumulation de loyers et de remboursements soulève la question de la capacité d’endettement. Les banques évaluent différemment le dossier d’un locataire investisseur, notamment sur la stabilité des revenus et la gestion du budget. Certaines stratégies permettent pourtant de contourner les obstacles classiques et d’optimiser la rentabilité d’un investissement tout en restant locataire.
Investir dans l’immobilier en restant locataire : une réalité accessible
Rester locataire tout en construisant un patrimoine immobilier destiné à la location, ce n’est plus l’exception. Sur le terrain, de nombreux profils font le choix de dissocier leur résidence principale, occupée en tant que locataire, de leur investissement immobilier. Dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Lille, où acheter pour soi relève parfois de la prouesse, beaucoup préfèrent louer leur logement mais investir ailleurs, là où les prix sont plus doux et la rentabilité plus tangible.
Cette stratégie offre un véritable levier : acheter en tant que locataire permet de viser des marchés plus accessibles et de profiter d’un bassin locatif dynamique. Nantes, Marseille et d’autres métropoles régionales attirent pour leur potentiel de valorisation. L’investissement peut prendre différentes formes : location meublée, statut LMNP, ou encore achat de parts de SCPI, autant de solutions pour diversifier son patrimoine sans changer de mode de vie ni s’imposer un déménagement.
Pour la banque, tout repose sur la cohérence du projet. Un crédit immobilier accordé à un locataire dépend de la solidité du dossier, de la régularité des revenus et d’un niveau d’endettement maîtrisé. Il faut présenter un plan de financement rigoureux, en intégrant les futurs revenus locatifs dans la capacité d’emprunt. Choisir un segment porteur, petite surface en quartier étudiant, immeuble à rénover, ou logement ancien avec potentiel de valorisation, multiplie les chances d’obtenir le financement.
Voici les principales options qui s’offrent à ceux qui veulent investir en restant locataire :
- Immobilier locatif : viser le rendement et la facilité de revente.
- SCPI : profiter d’une gestion mutualisée et déléguée.
- Montage juridique : choisir entre SCI, indivision ou achat en nom propre selon les projets.
La mobilité professionnelle, surtout en début de carrière, s’accorde parfaitement avec ce type d’investissement. On construit un patrimoine là où c’est pertinent, sans se priver de la flexibilité que procure la location de sa résidence principale.
Quels atouts et limites pour ceux qui n’occupent pas leur bien ?
Acquérir un bien pour le louer tout en restant locataire attire de plus en plus d’investisseurs urbains. Le grand avantage, c’est la souplesse : on garde la liberté de changer de logement quand on le souhaite, tout en développant un actif qui prend de la valeur et génère des revenus locatifs. Dans les métropoles où la propriété est difficilement accessible, investir à distance dans des villes comme Nantes ou Marseille permet d’augmenter la rentabilité sans renoncer à son cadre de vie habituel.
Le recours à la location meublée sous le régime LMNP ou à l’investissement en SCPI séduit pour leur fiscalité avantageuse et leur simplicité de gestion. Le régime réel, le dispositif micro-BIC ou encore le Pinel et le Denormandie constituent des outils pour affiner sa stratégie. Les loyers perçus viennent compléter les revenus, tout en aidant à rembourser le crédit immobilier souscrit.
Mais l’équation n’est pas sans contraintes. La rentabilité réelle dépend de nombreux paramètres : charges de copropriété, taxe foncière, périodes de vacance locative, frais de gestion en agence… Tous ces coûts doivent être anticipés. Un calcul trop optimiste et la rentabilité espérée s’évanouit. Réglementation, fiscalité, gestion des revenus fonciers : chaque variable doit être surveillée de près.
Pour mieux cerner les enjeux, voici les principaux points à prendre en compte :
- Rendement locatif : pilier du projet, dépend fortement du type de bien et de sa localisation.
- Fiscalité : choisir entre LMNP, micro-BIC, Pinel, Denormandie selon sa situation.
- Gestion : opter pour une gestion directe ou la déléguer à une agence, selon ses disponibilités.
Les points de vigilance avant de se lancer dans l’investissement locatif en tant que locataire
Avant d’acheter, il est impératif de valider la faisabilité de son projet. Les banques vont scruter le taux d’endettement. Pour un locataire qui souhaite investir, il faut présenter un dossier irréprochable, avec un apport personnel cohérent et des revenus suffisamment réguliers. Généralement, l’endettement ne doit pas dépasser 35 % des ressources, assurance comprise. Se financer dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux reste plus complexe, les prix immobiliers y étant élevés.
La rentabilité se calcule en intégrant plusieurs paramètres : frais de notaire, frais d’agence, charges de copropriété, taxe foncière, coût de l’assurance. Il ne faut pas oublier la vacance locative potentielle ni les budgets travaux pour la rénovation. Si la gestion du bien est confiée à une agence immobilière, les frais s’ajoutent au calcul. Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) influence la rentabilité nette. En cas de revente, la fiscalité sur les plus-values doit aussi être anticipée.
Le choix de la structure d’investissement compte. SCI, SARL de famille ou sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) proposent des alternatives, chacune avec leurs contraintes patrimoniales et fiscales. Si l’acquisition se fait dans le neuf, le dispositif VEFA suppose des délais de livraison, à intégrer dans la planification.
Pour chaque ville visée, il est recommandé d’analyser la tension locative, l’évolution démographique et le potentiel de valorisation du bien. Un marché dynamique limite les risques de vacance et facilite la revente le moment venu.
Conseils pratiques pour réussir son premier achat immobilier tout en restant locataire
Structurer son projet d’investissement locatif
Chaque étape de l’achat doit être pensée avec précision. Commencez par définir vos objectifs : souhaitez-vous bâtir un patrimoine, chercher un complément de revenus, ou optimiser la fiscalité ? Sélectionnez un bien immobilier adapté au marché locatif de la ville choisie. À Paris, Lille ou Nantes, le dynamisme du quartier conditionne le taux de location et la valorisation à moyen terme. Mieux vaut éviter les biens atypiques ou mal placés et privilégier les surfaces recherchées, comme les studios ou deux-pièces proches des transports.
Maîtriser le montage financier
Pour convaincre la banque, le dossier de prêt immobilier doit être solide. Stabilité des revenus, gestion rigoureuse des comptes, apport personnel et taux d’endettement maîtrisé sont scrutés à la loupe. En tant que locataire, il faut démontrer sa capacité à gérer à la fois un loyer et un crédit. N’oubliez pas d’intégrer les frais annexes : frais de notaire, charges, assurance. Un plan de financement affiné fera la différence.
Voici quelques recommandations à suivre pour sécuriser son investissement :
- Réalisez un calcul précis de la rentabilité locative nette, après impôts et charges.
- Pensez à un montage en SCI ou SARL de famille si vous souhaitez diversifier votre gestion patrimoniale.
- La gestion locative déléguée est une option à envisager si le temps vient à manquer.
Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) se fait en fonction de la stratégie de revenus et des éventuels travaux de rénovation. Il est judicieux de consulter plusieurs agences immobilières pour estimer le loyer possible, évaluer la dynamique locative et fiabiliser son budget prévisionnel.
Rester locataire tout en investissant dans l’immobilier : c’est la possibilité de tracer son propre parcours, sans renoncer à la liberté de mouvement, et avec, au fil des années, la satisfaction de voir un patrimoine se bâtir, loyers après loyers, pierre après pierre.
